2020年12月29日，最高人民法院發布《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，該解釋自2021年1月1日起實施；同日，最高人民法院發布《最高人民法院關于廢止部分司法解釋及相關規范性文件的決定》；《最高人民法院關于建設工程價款優先受償問題的批復》、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》、《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（二）》均告廢止。
最高法此次，一方面是為了避免《民法典》頒行生效后，新舊法沖突；另一方面，原來的司法解釋有些條款確實存在問題。新解釋共45條，主要內容包含9個法律要點：
合同效力7條
工期3條
質量6條
質量保證金與保修2條
工程價款結算6條
墊資與利息3條
司法鑒定7條
優先受償權8條
實際施工人2條
梳理重者恒重的問題及重大變化內容，總結6大關鍵詞，幫助大家快速掌握建設工程施工合同糾紛的新規則。
無效合同
第1條 建設工程施工合同具有下列情形之一的，應當依據民法典153條第1款的規定，認定無效：
（一）承包人未取得建筑業企業資質或者超越資質等級的；
（二）沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義的；
（三）建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效的。
承包人因轉包、違法分包建設工程與他人簽訂的建設工程施工合同，應當依據民法典第153條第1款以及第791條第2款、第3款的規定，認定無效。
本條是由原司法解釋（一）第1條、第4條刪減、修改部分內容合并而來。將“非法轉包”放寬為無特殊限定的“轉包”，明確轉包本身就是非法行為。刪除“收繳當事人已經取得的非法所得”這一內容。因為《民法典》中無此規定，在司法實踐中，人民法院也很少采用這一內容，屬于沉睡條款。
資格準入是效力性強制性規定。由于建設工程是涉及公共安全的特殊產品，為保證建設工程質量，法律、法規對市場主體規定了較為嚴格的準入條件，對承包人的主體資格做出來嚴格限制。
《建筑法、建筑業企業資質管理規定、建筑業資質等級標準》
資質序列：
施工總承包：房屋建筑、公路工程、鐵路工程、港口航道、水電、礦山、電力、冶金、石化、市政、通信及機電等12個（特級、一級、二級、三級）
專業承包：36個類別，（分一級、二級、三級）
勞務分包：不分類別與等級
2020年11月30日住房和城鄉建設部關于印發《建設工程企業資質管理制度改革方案》的通知
未來建設工程企業資質將有重大變化：專業承包36類整合為18類，勞務企業資質改為專業資質，審批制改為備案制；綜合資質和專業資質不分等級；施工總承包和專業承包資質壓減為甲、乙兩級。
折價補償
發包人與承包人簽訂的建設施工合同無效后，如何處理，一直是人民法院審理建設工程施工合同糾紛案件中的難點問題。在合同無效的情況下，依據原來的司法解釋確定的“合同無效但工程竣工驗收合格，可以獲得參照合同約定結算”的處理規則，承包人因為建設工程施工合同無效，反倒獲得了工程款結算權。在司法實踐中，各地法院裁判觀點不一致，造成有很多企業因此受益，同時亦有很多企業因此受損?！睹穹ǖ洹泛托滤痉ń忉屩匦乱幎诉@一問題。將“承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持”改為“參照合同關于工程價款的約定折價補償承包人”；承包人可獲得的對價，由“工程價款”修改為“折價補償”，對折價補償請求，合同約定僅僅起到參考作用。據此，法院在具體案件審理過程中可綜合各方當事人過錯、裁判價值取向等因素作出是否可以支持折價補償的裁判。修改后的建設工程經驗收不合格的法律后果，從“不予支持”即剝奪承包人獲得原工程價款的權利，改為承包人“無權請求參照合同關于工程價款的約定折價補償”。依照這一規定，承包人并非完全無權請求工程價款，可以不參照合同關于工程價款的約定，而根據具體情況請求適當的折價補償，這一調整更符合建設工程行業實際情況。將“竣工驗收合格”改為“驗收合格”；竣工不再是無效合同得以獲得工程款的必要條件，明確了無效合同下未完成工程或者部分工程驗收不合格時，對承包人折價補償的處理原則，涵蓋方位更廣，可以防止發包人不當得利，彰顯市場經濟下等價有償的公平原則。
第24條 當事人就同一建設工程訂立的數份建設工程施工合同均無效，但建設工程質量合格，一方當事人請求參照實際履行的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。實際履行的合同難以確定，當事人請求參照最后簽訂的合同關于工程價款的約定折價補償承包人的，人民法院應予支持。
工程質量
第12條 因承包人的原因造成建設工程質量不符合約定，承包人拒絕修理、返工或者改建，發包人請求減少支付工程價款的，人民法院應予支持。將“因承包人的過錯”改為“因承包人的原因”，加重了承包人的責任，加重了承包人對工程質量的責任承擔?！霸颉崩锩姘斑^錯”。法律依據《民法典》801條。嚴控建筑工程質量，工程質量問題，不僅關乎建筑企業的市場信譽，更是建筑行業監管的硬性要求，《民法典》此次修改，更是強調了工程質量的重要性。作為建筑企業要嚴格遵守相關法律法規、行業規范，高標準、嚴要求的把控建筑質量。質量不符合約定的含義，不僅包括工程質量不符合雙方當事人合同的約定標準，還應包括不符合國家建設工程質量強制性規定的標準等情形。
01《建設工程施工合同》中既沒有約定欠付工程款的利息，也沒有約定違約金。由于利息是法定孳息，不需要雙方特別約定就應當支付，但因雙方沒有約定利率，故承包人可以按新司法解釋主張利息；由于沒有約定違約金，所以不能主張。
02《建設工程施工合同》中只約定欠付工程款的利息，沒有約定違約金。
承包人可以向發包人按照約定主張利息，但不能主張違約金。
03《建設工程施工合同》中沒有約定欠付工程款的利息，但約定了違約金。承包人可以向發包人按照新司法解釋主張利息，同時也可以主張違約金。
04《建設工程施工合同》中既約定了欠付工程款的利息，也約定了違約金，承包人可以向發包人按照約定主張利息，同時也可以主張違約金。
工程價款欠款利息屬于法定孳息
承擔或者支付利息，作為法律和司法解釋規定的一項附隨義務，與當事人負有的付款責任同時產生，欠款利息是一種法定孳息，而非延遲付款的損失，與是否違約、是否結算無關。
欠款的主要類型：預付款、工程進度款、材料設備款、結算款、保修款。欠款應當是確定數。
固定
第28條 當事人約定按照固定價結算工程價款，一方當事人請求對建設工程造價進行鑒定的，人民法院不予支持。
固定價，分為固定單價和固定總價，形式包括：一次性包死、一次性包定、平方米包干。
建設工程施工合同即使為固定價合同，也不代表價格無論出現何種情況均不調整，符合情勢變更情形的，應按照合同約定或相關規定予以調整。
《民法典》第533條規定：“合同成立后，合同的基礎條件發生了當事人在訂立合同時無法預見的、不屬于商業風險的重大變化，繼續履行合同對于當事人一方明顯不公平的，受不利影響的當事人可以與對方重新協商；在合理期限內協商不成的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構變更或者解除合同。人民法院或者仲裁機構應當結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同?！?br/>
情勢變更原則正式入法，可以有效的調整施工合同當事人之間的利益平衡，在固定總價合同模式下，當人工、材料價格大幅度波動時，它更成為降低企業虧損的一個有力保障。
明確人民法院、仲裁機構可以作為情勢變更主體的確認主體，結合案件的實際情況，根據公平原則變更或者解除合同。
我國原《合同法》未規定情勢變更制度，原最高法院《合同法司法解釋（二）》第26條規定了情勢變更制度，《民法典》533條正式規定情勢變更，刪除了情勢變更適用于“非不可抗力”限定，擴大了情勢變更外延及適用范圍；
增加了合同雙方自行協商機制。
半拉子工程固定總價合同的結算。
觀點一：按比例折算法。如承包人已施工的工程質量合格的，可由鑒定機構在相應同一取費標準下分別計算出已完工程部分的價款和整個合同約定工程的總價款，兩者對比計算出相應系數，再用合同約定的固定價乘以該系數，確定發包人應付工程款。
觀點二：完工工程量折算法?？捎设b定機構，在建設工程施工合同約定的固定價的基礎上，根據已完工工程占合同約定施工范圍的比例計算工程款。
觀點三：區分承包人或發包人過錯而確定工程價款的方法。綜合考慮合同實際履行情況，并特別注重雙方當事人過錯和司法判決價值取向等因素來確定。
參考條文：
《建設工程造價鑒定規范》第5.10.7條規定，“委托人認定承包人違約導致合同解除的，鑒定人可以參照工程所在地同時期使用的計價依據計算出未完工程價款，再用合同約定的總價款減去未完工程價款計算”；“委托人法定發包人違約導致合同解除的承包人請求按照工程所在地同時期適用的計價依據計算已完工程價款，鑒定人可采用這一方式鑒定，供委托人判斷使用?！?/span>
優先受償權
第41條 承包人應當在合理期限內行使建設工程價款優先受償權，但最長不得超過十八個月，自發包人應當給付建設工程價款之日起算。
刪除原司法解釋“優先受償權期限為六個月”；
“合理期限”，賦予了法官自由裁量權；
優先受償權最長十八個月。
第35條與發包人訂立建設工程施工合同的承包人，依據民法典第807的規定請求其承建工程的價款就工程折價或者拍賣的價款優先受償的，人民法院應予支持。
第36條 承包人根據民法典第807條規定享有的建設工程價款優先受償權優于抵押權和其他債權。
享有優先受償權的主體：與發包人簽訂施工合同的承包人才享有工程價款優先受償權。
不享有優先受償權的主體：分包人、轉包人及其他實際施工人；勘察人和設計人；掛靠人。
民法典第807條并沒有規定哪些承包人享有工程價款優先受償權，新司法解釋第35條對此進行了明確，“與發包人簽訂施工合同的承包人”才有權享有。因此，實際施工人只有與發包人簽訂施工合同之后才享有工程價款優先受償權。
明確優先受償權與抵押權、其他債權的順位。通過以物抵債方式取得建設工程所有權的第三人，不能對抗承包人就其承建的建設工程行使優先受償權。
但是消費者作為商品房買受人其權利是否能夠優先于承包人的優先受償權效力呢？新司法解釋并沒有給出明確答復。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（現行有效）：
第29條金錢債權執行中,買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;
(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;
(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。
最高人民法院關于建設工程價款優先受償權問題的批復（已失效）：
二、消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
